Eigentümern ist das Grundbuch und seine Aufgaben oftmals bekannt – schließlich sind sie als Immobilien- beziehungsweise Grundstückseigentümer schon selbst dort eingetragen. Interessenten, die erstmals Eigentum erwerben, sollten ebenfalls mit dem Grundbuch vertraut sein. Wir geben Ihnen einen Einblick.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das alle bebauten und unbebauten Grundstücke in einem Gemeindebezirk dokumentiert und von den Grundbuchämtern geführt wird. Seit einigen Jahren werden Grundbücher flächendeckend elektronisch als „Elektronisches Grundbuch“ geführt, was den Zugriff und die Bearbeitung effizienter und sicherer macht.
Auch wenn es der Name vermuten lässt – es handelt sich nicht zwangsläufig um ein großes Buch, mittlerweile existieren die Grundbücher auch digital.
Bei allen relevanten Rechtsvorgängen durchlaufen die jeweiligen Seiten im Grundbuch eine Änderung, also beispielsweise beim Kauf, einer Schenkung oder einer Erbschaft. Neben dem klassischen Grundbuch gibt es verschiedene Arten wie beispielsweise das Erbbau-, oder Teileigentumsgrundbuch. Das Wohnungsgrundbuch, welches Wohnungen enthält, ist ein spezieller Fall des Teileigentumsgrundbuchs. Zudem steht das Grundbuch in enger Verbindung mit dem Liegenschaftskataster, das vom Katasteramt geführt wird und die Flurkarten bereitstellt.
Im regulären Grundbuch haben Grundstücke eine separate Seite sowie eine fortlaufende einzigartige Nummer. Es ist möglich, als Eigentümer mehrere Grundstücke auf Antrag beim Grundbuchamt zusammenzufassen, wenn diese örtlich sowie wirtschaftlich eine Einheit bilden.
Die Grundbuchauszüge für das jeweilige Grundstück bauen sich wie folgt auf:
Die Aufschrift liefert eine allgemeine Übersicht über die letzte Änderung, die Nummer des Grundbuchblattes und die zuständige öffentliche Stelle. Im Bestandsverzeichnis sind neben der Bezeichnung des Grundstücks und der mit dem Eigentum verbundenen Rechte auch die Lage und Größe entsprechend der Bezeichnung im Kataster, das heißt nach Gemarkung, Flur und Flurstück, vermerkt.
In der Abteilung I finden sich der Eigentümer, die Grundlage der Eintragung sowie das Datum. Abteilung II fasst alle auf der Immobilie liegenden Lasten und Beschränkungen zusammen und beinhaltet beispielsweise Nießbrauch-, Vorkaufs- sowie generelle Nutzungsrechte. Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese Schulden werden nicht automatisch gelöscht, selbst wenn sie schon getilgt sind. Eine Löschung muss der Eigentümer mit entsprechendem Nachweis eigenständig beantragen.
Bestimmte Teile des Grundbuchs genießen öffentlichen Glauben. Dazu zählen die Flur sowie die Flurstücksnummer und die Gemarkung. Das Grundbuchrecht gewährt den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit der eingetragenen Rechte, nicht jedoch an die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstücks, wie etwa die tatsächliche Nutzung oder bauliche Gegebenheiten.Die Lagebezeichnung, Flächengröße und Nutzungsart (Bebauungs- und Bewirtschaftungsart) genießen hingegen keinen öffentlichen Glauben.
Möchten Sie einen Grundbucheintrag ändern, stellen Sie einen Antrag, der bewilligt werden muss. Grundbuchänderungen erfolgen in der Regel nur auf Antrag und nach Prüfung durch das Grundbuchamt, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Haben Sie hingegen ein Grundstück geerbt, reicht es in der Regel, dem Grundbuchamt den Erbschein vorzulegen. Einsicht in das Grundbuch wird nur Personen mit berechtigtem Interesse gewährt. Dazu zählen zum einen Notare, Gerichte, Makler und andere öffentlich bestellte und vom Immobilienbesitzer bevollmächtigte Behörden. Zum anderen dürfen Eigentümer oder Berechtigte mit Vollmacht des Eigentümers das Grundbuch einsehen.
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