Mit allen drei Begriffen sollten Interessenten ebenso wie Eigentümer vertraut sein. Zwar sind sie eng miteinander verwandt, aber nicht synonym zueinander zu verwenden, da sie unterschiedliche Flächen in ihre jeweiligen Angaben einbeziehen. Hier erfahren Sie, wie diese Unterschiede im Detail in der Praxis aussehen.
Die Bruttogrundfläche lässt sich synonym auch als "Gesamtfläche" bezeichnen. Vorab darf also festgestellt werden, dass die Bruttogrundfläche alle vorhandenen Flächen der Immobilie erfasst. In der Praxis wird die Bruttogrundfläche nach der ImmoWertV Anlage 4 2. berechnet. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Baukonstruktionen einschließlich Bekleidung in Höhe der Oberseite der Boden- oder Deckenbeläge entscheidend. Nach DIN 2772 zählen zur Bruttogrundfläche überdeckte und allseitig in voller Höhe umschlossene Flächen sowie überdeckte, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossene Flächen. Nicht zur Bruttogrundfläche gehören beispielsweise Flächen von Spitzböden sowie Flächen über abgehängten Decken. Ob das Dachgeschoss in der Grundfläche angerechnet wird, richtet sich nach der Nutzbarkeit, also ob eine lichte Höhe von circa 1,25 Metern gegeben ist und die Fläche begehbar ist. Beim Hausbau und der damit verbundenen Kostenkalkulation spielt die Bruttogrundfläche eine Schlüsselrolle.
Die Nutzfläche ist automatisch kleiner als die Bruttogrundfläche – da beispielsweise das Treppenhaus und Funktionsflächen wie Heizungsräume nicht mehr hineinzählen. Wie der Begriff schon vermuten lässt, ist also die Fläche gemeint, die tatsächlich "genutzt" werden kann. Anders ausgedrückt: Die jeweiligen Flächen haben zwar einen Nutzen, aber nicht zwingend als Wohnraum. Als Beispiel könnten Kellerräume oder Abstellräume außerhalb der Wohnung dienen. Diese lassen sich natürlich nicht bewohnen, haben aber einen konkreten Nutzen, daher sind sie Teil der Nutzfläche. Selbiges gilt für Dachböden und Keller. Räume, die lediglich dem Durchgangsverkehr dienen, also beispielsweise Treppenhäuser, oder solche mit einer Funktion wie Heizungsräume, haben zwar auch einen Nutzen und sind notwendig, zählen aber nicht mehr in die Nutzfläche. Zur Erinnerung: In die Bruttogrundfläche zählen diese beiden hingegen sehr wohl. Vorgaben dafür sind ebenfalls in der DIN 277 zu finden.
Die Wohnfläche bündelt nun alle Flächen, die tatsächlich als Wohnraum genutzt werden können – selbst wenn Sie das persönlich vielleicht nicht wollen. Damit sind also automatisch alle Räumlichkeiten gemeint, vom Wohn- und Schlafzimmer bis hin zu Feuchträumen wie der Küche und dem Bad. Terrassen und Balkone kann man hingegen nicht bewohnen, aber als eine Erweiterung der Wohnräume verstehen. Aus diesem Grund werden diese je nach individueller Beschaffenheit mit 25 bis 50 % in die Wohnfläche integriert.
Außerdem spielt die Deckenhöhe der Räume eine Rolle. Ist diese niedriger als 1 Meter, kann man darin nicht wohnen, also würde solch ein Raum nicht in die Wohnfläche zählen. Bei Zimmern mit Deckenhöhen zwischen 1 und 1,99 Metern zählt die Fläche zu 50 %, was vor allem bei Dachschrägen relevant wird. Erst wenn die Decke höher als 2 Meter ist, sieht der Gesetzgeber einen wohnlichen Bereich, diese Fläche zählt dann zu 100 %.
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